안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
하노이의 신축 아파트를 계약한 투자자 박씨는 잔금까지 치른 뒤에야 이상한 점을 발견했습니다. 분명 "매매"라고 들었는데, 손에 쥔 것은 시행사와 맺은 '50년 장기임대 계약서' 한 장뿐이었습니다. 소유권을 증명하는 핑크북, 즉 베트남의 주택 소유권 관련 증서는 끝내 나오지 않았습니다.
"분양받은 게 아니라 그냥 빌린 것이었나?"
그제야 박 씨는 자신이 산 것이 '집'이 아니라 일정 기간 사용할 권리에 가까웠다는 사실을 깨달았습니다.
베트남 부동산 시장에서 한국인 투자자가 특히 주의해야 할 함정 중 하나가 바로 이 '매매를 가장한 장기임대' 구조입니다.
왜 '가짜 매매'가 등장하나
쿼터가 막히면 외국인 명의 핑크북이 나오지 않는다
외국인은 원칙적으로 한 아파트 건물 내 주거용 세대의 30%까지만 소유할 수 있습니다. 여러 동 또는 여러 블록이 공용 기단부를 함께 사용하는 프로젝트라면, 각 동·블록별로 30% 기준이 문제될 수 있습니다.
또한 해당 프로젝트가 외국인 소유 가능 프로젝트여야 합니다. 국방·안보상 제한지역에 있거나, 관할기관이 외국인 소유 가능 프로젝트로 공시하지 않은 경우에는 외국인 명의의 소유권 취득이 제한될 수 있습니다.
💡30% 쿼터와 핑크북의 기본 개념은 이전 포스팅에서 자세히 다루었으니, 자세한 사항은 해당 글을 확인해 주세요.
문제는 여기서 시작됩니다. 팔 수 없는 물건을 팔기 위해, 일부 시행사와 중개인은 소유권 이전 대신 장기임대 계약을 내밀면서 마치 매매인 것처럼 포장합니다. 겉으로는 "실질적으로 소유하는 것과 같다"고 말하지만, 법적으로는 전혀 다른 계약입니다.
매매(SPA)와 장기임대(LTL)의 결정적 차이
핑크북으로 이어지는 계약인지가 핵심입니다
합법적인 매매는 매매계약(SPA, Sale and Purchase Agreement)을 통해 이루어지고, 요건을 충족하면 매수인 명의의 핑크북 발급 절차로 이어집니다. 핑크북은 국가가 등기·관리하는 공적 권리증명 서류로, 외국인 매수자가 해당 아파트에 대해 법이 인정하는 소유권을 취득했다는 점을 대외적으로 확인하는 핵심 서류입니다.
반면 장기임대(LTL, Long-Term Lease)는 원칙적으로 시행사와 개인 간에 맺는 사용·수익 계약입니다. 아무리 '50년'이라는 긴 기간을 내걸어도, 단순 임대계약이라면 매수인 명의의 핑크북 발급으로 이어지지 않습니다.
여기서 또 하나 주의할 개념이 있습니다. 베트남 법에는 thuê mua, 즉 임대매매 또는 임대 후 매수에 가까운 제도가 있습니다. 이는 일정 금액을 먼저 지급하고 나머지를 임대료처럼 지급한 뒤, 요건을 충족하면 소유권 취득으로 이어질 수 있는 구조입니다. 따라서 단순한 장기임대와 임대매매는 반드시 구분해야 합니다.
핵심은 이것입니다.
매매와 임대매매는 일정 요건하에 국가가 인정하는 소유권 및 증서 발급으로 이어질 수 있지만,
단순 장기임대는 원칙적으로 시행사와의 사용 약속에 머무릅니다.
시행사가 파산하거나 계약 이행을 거부하면, 임차인의 권리는 소유자보다 훨씬 취약해질 수 있습니다.
차이는 시간이 지날수록 커집니다. 핑크북이 있는 소유자는 이를 근거로 재매도, 담보 설정, 상속을 검토할 수 있지만, 장기임대 계약자는 계약서와 시행사가 허용한 범위 안에서만 움직일 수 있습니다. 되팔려 해도 사는 사람 역시 핑크북 없는 임차권 또는 계약상 지위만 넘겨받는 구조가 되므로 환금성이 크게 떨어집니다.
즉 같은 돈을 내고도, 한쪽은 소유권 취득 절차로 들어가고 다른 쪽은 조건에 묶인 장기 사용권만 얻게 되는 셈입니다.
유인 수법은 이렇게 전개된다
"매매나 다름없다"는 말의 함정
수법의 전형적인 흐름은 다음과 같습니다.
✓ 1단계: "이 아파트는 외국인도 소유할 수 있다"며 계약을 유도합니다. 정작 해당 프로젝트가 외국인 소유 가능 프로젝트인지, 쿼터가 남아 있는지는 명확히 설명하지 않습니다.
✓ 2단계: 계약 단계에서 "핑크북은 나중에 나온다", "장기임대도 매매와 똑같다"며 임대 계약서에 서명하게 합니다.
✓ 3단계: 계약서 명칭이나 조항을 매매처럼 보이도록 꾸며, 매수인이 차이를 알아채지 못하게 합니다.
이 수법이 특히 위험한 이유는, 한국인 투자자 입장에서 계약서만 봐서는 차이를 알아채기 어렵기 때문입니다. 베트남어와 영어가 섞인 계약서, 낯선 용어, "현지에서는 다 이렇게 한다"는 설명이 겹치면, 임대 계약을 매매로 오인하기 쉽습니다.
여기서 반드시 짚어야 할 점이 있습니다. 만약 시행사나 매도인이 30% 쿼터를 초과하거나 외국인 소유가 허용되지 않는 프로젝트에서 외국인과 매매계약을 체결했다면, 그 거래는 법적 효력이 부정될 수 있고, 관할기관이 핑크북을 발급하지 않을 수 있습니다. 이 경우 매도인 또는 시행사는 손해배상책임을 부담할 수 있지만, 투자자 입장에서는 기대했던 '내 집'을 확보하지 못한 채 분쟁에 휘말리게 됩니다.
결국 쿼터가 막힌 물건은, 매매로 포장하면 증서 발급 불가·거래 무효 위험이, 임대로 포장하면 소유권 부재라는 함정이 도사리는 것입니다. 어느 쪽이든 투자자가 기대한 '내 집'은 손에 들어오지 않습니다.
계약금 넣기 전, 반드시 확인하세요
세 가지 체크포인트
첫째, 핑크북 발급 가능 여부를 서면으로 확인하십시오.
"나온다"는 구두 약속이 아니라, 해당 아파트가 외국인 명의 소유권 증서 발급 대상인지 문서로 확인해야 합니다. 완공 전 분양의 경우 계약 당시 핑크북이 아직 없는 것은 자연스러울 수 있지만, 계약서가 매매계약 또는 임대매매계약인지, 장래 증서 발급 절차가 명시되어 있는지는 반드시 확인해야 합니다.
둘째, 외국인 소유 가능 프로젝트인지와 쿼터 잔여 여부를 확인하십시오.
해당 건물이 외국인 소유가 허용된 프로젝트인지, 외국인 소유 쿼터에 여유가 남아 있는지 확인해야 합니다. 시행사 설명만 믿기보다 관할 주택관리기관의 공시정보, 시행사 확인서, 매수자 등록 여부를 함께 점검하는 것이 안전합니다.
셋째, 계약서의 성격을 검토하십시오.
지금 서명하려는 것이 매매계약인지, 임대매매계약인지, 단순 임대계약인지 명칭이 아니라 실질 내용으로 판단해야 합니다. 특히 계약서에 mua bán căn hộ, thuê mua nhà ở, thuê căn hộ, hợp đồng thuê dài hạn 등 어떤 용어가 쓰였는지 확인해야 합니다.
결론은 분명합니다. 베트남 아파트 계약에서 '핑크북'이라는 단어가 보이지 않거나, 장래 소유권 증서 발급 절차가 전혀 없다면, 그것은 매매가 아니라 임대 또는 사용권 계약일 가능성이 있습니다. 계약금을 넣기 전에 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 이미 장기임대 계약서에 서명하고 돈을 냈습니다. 되돌릴 수 있나요?
계약 내용과 대금 지급 경위, 시행사·중개인의 설명, 광고자료, "매매"라고 오인하게 한 사정이 있었는지에 따라 취소·해제·손해배상 또는 부당이득 반환을 다툴 여지가 있을 수 있습니다. 다만 단순히 장기임대계약이라는 이유만으로 언제나 반환이 가능한 것은 아닙니다. 계약서 원본과 송금 내역, 광고·상담 기록, 문자·카카오톡·이메일 자료를 확보해 조속히 전문가 검토를 받으시기 바랍니다.
Q. 장기임대라도 조건이 좋으면 계약해도 되지 않나요?
단기 보유·거주·사용 목적이 분명하고, 소유권이 아니라 임차권을 취득한다는 위험을 충분히 이해했다면 선택지가 될 수는 있습니다. 다만 '소유'를 원하는 투자자라면, 핑크북이 나오지 않는 단순 장기임대 계약은 목적 자체가 어긋납니다. 무엇을 얻는 계약인지부터 명확히 해야 합니다.
Q. 시행사 말고 개인에게 아파트를 살 때도 같은 위험이 있나요?
네. 오히려 더 꼼꼼히 확인해야 합니다. 외국인이 베트남 아파트를 취득할 수 있는 경로는 제한되어 있으므로, 매도인이 실제 소유자인지, 해당 아파트가 외국인에게 이전 가능한 물건인지, 매도인이 외국인 소유자인지 또는 적법한 이전 경로가 있는지 확인해야 합니다.
특히 베트남인 개인에게서 바로 사는 구조라면, 외국인에게 소유권 이전이 가능한 거래인지 별도로 검토해야 합니다. 매도인의 핑크북, 저당권, 압류·분쟁 여부, 관리비·세금 체납 여부, 외국인 쿼터 잔여 여부는 반드시 확인해야 합니다.
외국인의 베트남 아파트 소유는 가능하지만, 어디까지나 법이 허용한 프로젝트, 허용된 쿼터, 적법한 계약 형식, 증서 발급 가능성을 모두 충족해야 합니다. 특히 "50년 사용 가능", "매매와 같다", "핑크북은 나중에 나온다"는 말만 믿고 계약해서는 안 됩니다.
계약 전에는 반드시 ① 외국인 소유 가능 프로젝트 여부, ② 쿼터 잔여 여부, ③ 계약 유형, ④ 핑크북 발급 가능성, ⑤ 대금 지급 구조와 반환 조항을 확인하시기 바랍니다.
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법무법인 시우에는 베트남·중국·일본 등 국제거래 및 투자구조 설계 전반을 직접 수행해 온 오형철 대표변호사와
베트남 호치민 법률 사무 경력 10년의 미국 변호사 이찬빈 전문위원 등 다수의 베트남 전문가가 함께 합니다.
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