안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
베트남 하노이시에 아파트를 마련해 노후를 보내던 한국인 A씨가 세상을 떠났습니다. 한국에 있던 자녀들은 "당연히 한국 법대로 우리가 물려받으면 되겠지"라고 생각했습니다. 그러나 막상 명의 이전을 시도하자, 베트남 공증사무소와 등기기관은 "상속인이 외국인인 경우에는 베트남법상 소유 가능 대상인지부터 확인해야 한다"고 안내했습니다.
상속인이 누구인지는 한국법이 정하더라도, 정작 베트남에 있는 부동산을 어떤 방식으로 이전받을 수 있는지는 베트남법이 정하기 때문입니다.
베트남에 재산을 둔 한국인의 상속은 이처럼 두 나라 법이 교차하는 영역입니다. 어느 법이 무엇을 정하는지 정확히 이해하는 것이 문제 해결의 출발점입니다.
어느 나라 법으로 상속되는가
준거법: 한국법과 베트남법이 나뉘어 적용된다
한국의 「국제사법」 제77조는 상속을 "사망 당시 피상속인의 본국법"에 따르도록 정합니다. 피상속인이 한국인이라면, 누가 상속인이고 상속분이 얼마인지는 원칙적으로 한국 민법이 결정합니다.
문제는 부동산입니다. 베트남 민법(2015년) 제680조는 상속을 피상속인의 본국법에 맡기면서도, 부동산 상속권의 행사는 그 부동산이 있는 나라의 법(소재지법)에 따르도록 규정합니다. 베트남에 있는 집과 땅은 결국 베트남법의 규율을 받는다는 뜻입니다.
한국은 재산의 종류를 가리지 않고 피상속인의 본국법을 일괄 적용하는 입장에 가깝지만, 베트남은 부동산에 대해서는 소재지법의 개입을 명확히 인정합니다. 그 결과 한국 기준으로는 "한국법으로 전부 정리된다"고 생각하기 쉬우나, 베트남에 있는 부동산은 현지에서 다시 베트남법의 심사를 받습니다.
즉 "상속인이 누구인가"와 "상속분이 얼마인가"는 한국법이, "그 상속인이 베트남 부동산을 실제로 어떻게 이전받고 등기할 수 있는가"는 베트남법이 정합니다. 한국법만 믿고 절차를 진행하면 현지에서 벽에 부딪히는 이유가 여기에 있습니다.
한국인 상속인이 마주하는 벽
아파트는 가능성이 있지만, 토지사용권은 제한된다
베트남은 토지를 전 인민 소유로 보고, 국가는 이를 대표하여 관리합니다. 개인이나 법인은 토지 자체의 소유권이 아니라 토지사용권을 취득합니다. 이 점이 한국 부동산 제도와 가장 크게 다른 부분입니다.
외국인 개인은 원칙적으로 토지사용권의 직접 보유 주체가 될 수 없습니다. 따라서 상속인이 모두 외국인, 즉 한국 국적인 경우, 일반 토지사용권이나 토지 위 단독주택을 한국에서처럼 그대로 자기 명의로 이전받기는 어렵습니다. 이 경우 상속인은 권리 자체가 사라지는 것은 아니며, 해당 권리를 매각하거나 증여하여 상속재산의 가액을 수령하는 방식으로 정리해야 하는 경우가 많습니다.
다만 상속재산이 주택인 경우는 다릅니다.
외국인 개인도 베트남 입국이 허용되고, 해당 아파트가 외국인 소유 가능 상업용 주택 프로젝트에 있으며, 외국인 소유 쿼터 등 요건을 충족하면 아파트나 일정한 주택을 상속받아 소유할 수 있습니다.
다만, 해당 부동산이 외국인 소유가 허용되지 않는 프로젝트에 있거나, 외국인 소유 한도가 이미 초과되었거나, 일반 토지사용권 또는 외국인에게 이전이 제한되는 단독주택·토지라면 상속인은 직접 명의 이전이 아니라 매각·증여 등을 통해 가액을 회수하는 전략을 세워야 합니다.
베트남 현지 상속 절차
한국인 상속인이 베트남 재산을 정리하려면 현지 절차를 거쳐야 합니다.
① 상속인·유산 확정 — 유언 유무를 확인하고 상속인 전원을 특정합니다.
✔ 처리 기간: 사안별 상이
② 서류 인증·번역 — 사망증명서, 기본증명서, 가족관계증명서, 혼인관계증명서 등 한국 발급 서류를 아포스티유 또는 영사확인한 뒤 베트남어로 공증 번역합니다.
③ 위임장 작성 — 상속인이 베트남에 오기 어려우면 한국 또는 베트남에서 위임장을 작성하여 현지 대리인이 절차를 진행할 수 있습니다. 다만 위임장 역시 공증·인증·번역 요건을 맞춰야 합니다.
④ 유산분할서 공증·공고 — 2024년 공증법 제59조에 따라 상속인은 상속재산분할합의서 공증을 신청할 수 있습니다. 2024년 공증법은 2025년 7월 1일부터 시행되었고, 기존의 상속재산 확인서 방식은 별도로 규정하지 않고 유산분할서 중심으로 정리되었습니다. 상속인이 한 명인 경우에도 이 절차가 적용됩니다. 이후 유산분할서 공증 접수 사실은 원칙적으로 인민위원회 등에서 15일간 공고됩니다.
✔ 처리 기간: 공고 15일 포함 약 1~2개월 이상
⑤ 등기 또는 매각 절차 — 상속인이 외국인 소유 가능 주택을 상속받는 경우에는 증서 발급 또는 명의 변경 가능성을 검토합니다. 반대로 직접 소유가 제한되는 토지사용권이라면, 상속인 또는 위임대리인이 매도인 지위에서 매각 절차를 진행하고 대금을 수령하는 방식으로 정리할 수 있습니다.
서류 한 건이라도 인증·번역이 누락되면 공증이 반려됩니다. 한국과 베트남 양쪽 서류를 함께 다뤄야 하므로 초기 설계가 중요합니다.
세금과 상속자금 송금
직계 간에는 베트남 개인소득세가 면제될 수 있다
베트남에는 한국과 같은 별도의 상속세가 없습니다. 대신 일정한 상속재산은 개인소득세(PIT) 10% 과세 대상이 됩니다.
다만 배우자, 부모와 자녀, 조부모와 손자녀, 형제자매 등 가까운 친족 사이의 부동산 상속·증여는 개인소득세가 면제됩니다. 부모가 자녀에게 남긴 베트남 부동산이라면 이 면제가 적용되는 경우가 많습니다.
주의할 점은 한국의 상속세입니다. 피상속인이 한국 거주자였다면 한국은 전 세계 재산에 상속세를 부과하므로, 베트남 부동산도 한국 상속세 과세 대상에 포함됩니다. 베트남에서 개인소득세가 면제되더라도 한국 신고 의무는 별도로 남습니다.
마지막으로 매각 대금이나 상속 자금을 한국으로 보내려면, 상속 및 매각 근거서류, 세금 완납 또는 면제 증빙, 은행이 요구하는 외환 서류를 갖춰 적법한 외환 송금 절차를 밟아야 합니다. 이 부분은 별도 포스팅에서 자세히 다룰 예정입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 아버지가 유언 없이 돌아가셨습니다. 베트남 부동산은 한국 민법 상속분대로 나누면 되나요?
상속인과 상속분 자체는 원칙적으로 한국 민법을 따릅니다. 다만 그 결과를 베트남 부동산에 실현하는 절차와 소유 제한은 베트남법을 따릅니다. 따라서 한국 상속분 그대로 현지 등기가 되는 것이 아니라, 해당 부동산이 외국인에게 이전 가능한 자산인지 먼저 검토해야 합니다.
Q. 상속인 중 일부만 베트남에 갈 수 있습니다. 전원이 출국해야 하나요?
아닙니다. 출국이 어려운 상속인은 공증·인증된 위임장을 작성해 대리인이 절차를 진행할 수 있습니다. 다만 위임 범위와 서류 형식이 엄격하고, 한국 서류의 아포스티유 또는 영사확인, 베트남어 번역공증이 필요할 수 있으므로 사전 점검이 필요합니다.
Q. 이미 여러 해가 지났습니다. 지금도 상속을 주장할 수 있나요?
베트남 민법상 유산분할 청구 시효는 상속 개시 시점부터 부동산 30년, 동산 10년입니다. 다만 기간이 남아 있어도 시간이 지나면 상속인 확인, 유산 특정, 점유관계, 매각 가능성, 세무자료 확보가 어려워질 수 있으므로 서둘러 대응하는 것이 좋습니다.
Q. 한국인 자녀도 베트남 아파트 핑크북을 받을 수 있나요?
가능성이 있습니다. 해당 아파트가 외국인 소유 가능 프로젝트에 있고, 외국인 소유 한도에 여유가 있으며, 상속인이 베트남 입국 가능 외국인 등 주택법상 요건을 충족한다면 아파트 소유권 및 핑크북 발급을 검토할 수 있습니다. 반대로 일반 토지사용권이나 외국인 소유 불가 부동산이라면 직접 명의 이전이 아니라 매각을 통한 가액 회수 방식으로 정리해야 할 수 있습니다.
위에서 살펴본 것처럼 베트남에 재산을 둔 한국인의 상속은 한국법과 베트남법이 교차하고, 외국인의 소유 제한과 현지 공증·세무 절차가 얽혀 있어 처음부터 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 두 나라 제도를 함께 설계할 때 비로소 상속인이 재산의 가치를 온전히 지킬 수 있습니다.
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